Kwestie jakie należy wziąć pod uwagę kupując nieruchomość mieszkalną – część 4

W dzisiejszym wpisie kończę rozpoczęty jakiś czas temu cykl tematów dotyczących: „7 rzeczy jakie należy wziąć pod uwagę kupując mieszkanie”. W poprzednich wpisach cyklu, 2 i 3, w kontekście planów na przyszłość opisałam sprawy związane z układem i powierzchnią mieszkania. Poruszyłam też kwestie związane z lokalizacją i zapleczem jaki powinna nam zagwarantować. Na sam koniec pozostawiłam kwestie finansowe i formalno-prawne, aczkolwiek bywają one najważniejsze i decydujące o samym zakupie nieruchomości.

Kwestie finansowe
Zakup mieszkania poza oczywistymi kosztami samej transakcji, niesie za sobą szereg opłat dodatkowych, z których warto zdawać sobie sprawę już na etapie planowania nabycia nieruchomości. Szacuję się, że w zależności od źródła zakupu (rynek pierwotny, czy wtórny) koszty te mogą wynosić nawet 2-6% kosztów transakcji. Podstawowa różnica w opłatach zależna od typu nieruchomości, to podatek od czynności cywilno – prawnych wynoszący 2 % wartości nieruchomości. Opłatę ponosimy tylko w przypadku zakupu na rynku wtórnym, przykładowo przy kwocie 350 tyś zł, podatek wyniesie nas 7 tyś zł. Jest to kwota nie mała i czasami wpływająca na zmianę decyzję i wybór mieszkania w stanie deweloperskim, gdzie podatek nie jest naliczany, a zaoszczędzoną kwotę możemy przeznaczyć na wykończenie mieszkania.

Kolejna opłata, która nie zawsze towarzyszy transakcji to opłata agencji pośrednictwa nieruchomości. Kwoty z tytułu pośrednictwa zakupu wahają się w granicach 1-3% wartości sprzedaży. Wysokość opłaty zależna jest od wielkości nieruchomości lub podziału kosztów pomiędzy kupującego i sprzedającego. Kwestia opłaty pośrednictwa transakcji jest kwestią umowną, istnieje szereg biur, w których opłatę z tytułu przeprowadzenia transakcji pobiera się tylko od sprzedającego. Prowizja naliczana przez agentów z pewnością zachęca do poszukiwania nieruchomości bezpośrednio, ale transakcja przeprowadzona pod okiem pośrednika również ma swoje plusy, warte opisywanej ceny. Zawód pośrednika i sama umowa z nim zawarta wiążą się z odpowiedzialnością cywilno – prawną. Agent nieruchmości nie tylko pomaga w skojarzeniu stron transakcyjnych, przede wszystkim ma obowiązek sprawdzenia nieruchomosci pod kontem formalno – prawnym i dopilnowania, aby cała transakcja przebiegła pomyślnie dla oby stron. Niejednokrotnie zwyczajnie opłaca się zainwestować w pośrednictwo, zwłaszcza w sytuacji kiedy temat inwestycyjny nie jest nam bliski.

Pozostałe opłaty jakie musimy ponieść podczas zakupu mieszkania są dość stałe i przewidywalne, wysokość opłat sądowych i taks notarialnych jest regulowana przez polskie prawo.

W trakcie przeprowadzenia transakcji należy opłacić:

– taksę notarialną (ustalone są widełki kwot maksymalnych w zależności od kwoty nieruchomości, np. dla 300 tyś zł, jest to niecałe 2,5 tyś zł
– odpisy aktu – ceny ustalane indywidualnie przez notariusza
– założenie księgi wieczystej w przypadku rynku pierwotnego – 60 zł
– wpis do księgi wieczystej o ustanowieniu prawa własności – 200 zł
– wpis do księgi wieczystej o ustanowieniu hipoteki w przypadku zakupu kredytowanego 200 zł
– podatek od czynności cywilno – prawnych za ustanowienie hipotek – 19 zł

W przypadku transakcji kredytowanych, należy sobie zdawać sprawę, iż poza samymi kosztami kredytu, przy podpisaniu umowy czeka nas sporo opłat dodatkowych tj:

– prowizja od udzielonego kredytu np. 2%
– szacunkowy operat wyceny nieruchomości 200-500 zł
– ubezpieczenie kredytu np. niskiego wkładu własnego
– ubezpieczenia dodatkowe np. pomostowe, od utraty pracy, na życie, nieruchmości z cesją na bank
– wpis do księgi wieczystej o ustanowieniu prawa własności przez bank – 200 zł
– opłata za transze kredytu
– opłaty związane z założeniem konta w banku

Kolejne koszty jakie będziemy musieli ponieść, to koszty wykończenia mieszkania. W zależności od zakresu prac szacuje się budżet wynoszący od 7-10% wartości nieruchomości. Oczywiście wszystko zależy od planowanego standardu wykończenia mieszkania oraz od tego czy kupiliśmy nieruchomość w stanie deweloperskim, czy na rynku wtórnym i jak duży zakres prac remontowych planujemy. Tak, czy inaczej warto przygotować szacunkowy kosztorys wykończenia, który uwzględni 10-20% buforu finansowego. W jednym z kolejnych wpisów przygotuje przykładowy kosztorys materiałów i prac wykończeniowych, mam nadzieję, że tego typu opracowanie będzie przydatne dla Was podczas realizacji zakupu i wykończenia mieszkania.

Ostatnie koszty jakie chciałabym omówić, to opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości, już na etapie zakupu warto zastanowić się i dowiedzieć szczegółów min. u zarządcy nieruchomości. Istotne w tym przypadku będą realne koszty eksploatacji mieszkania takie jak czynsz, energia elektryczna, gaz, fundusz remontowy. Kosztem jaki będzie miał dla nas znaczenie jeśli osobiście zamieszkamy w nabytej nieruchomości to koszty dojazdów z i do nowego miejsca naszego zamieszkania. Jest to stały realny koszt, który warto przeanalizować przed podjęciem decyzji zakupowej.

Kwestie formalno – prawne

Jak już wspominałam przy realizacji tak ważnej i ryzykownej transakcji, jaką jest zakup mieszkania, zwłaszcza na rynku wtórnym, warto zastanowić się nad zatrudnieniem pośrednika. Właśnie w przypadku wszelkich kwestii formalnych jego doradztwo i praca bywają bardzo pomocne. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie byśmy sami sprawdzili nieruchomość, aczkolwiek wymaga to z pewnością fachowej wiedzy i poświęcenia czasu.

Podstawową sprawą jaką należy sprawdzić są zapisy w księdze wieczystej nieruchomości mieszkalnej i budynku. Poza informacją o właścicielu nieruchomości, znają się tam wszelkie informacje dotyczące np. darowizn, ustanowienia własności i prawa do mieszkania innych osób instytucji. Księgi wieczyste prowadzone w wersji elektronicznej są dostępne na stronach Ministerstwa i każdy ma do nich jawny dostęp, podając numer księgi mieszkania lub budynku.

W przypadku zakupu na rynku wtórnym istnieje szereg spraw, które należy zweryfikować:

– stan stałych elementów wykończenia i instalacji wewnętrznych mieszania i budynku
– plany remontów i zapisy Książki obiektu budowlanego dostępne u zarządcy budynku
– informacje dotyczące możliwych wcześniejszych meldunków w urzędzie gminy
– brak zalegania w opłatach stałych w spółdzielni / wspólnocie oraz u dostawców mediów

Ostatnim czynnikiem wartym analizy przed zakupem mieszkania, są wszelkiego typu opracowania dotyczące planowanych w przyszłosci realizacji dotyczących okolicy mieszkania. Wiedza o tym, że w przyszłości obok naszego bloku będzie przebiegać obwodnica miasta lub rozbudowa osiedli mieszkalnych czy park, jest dość istotna w przypadku planowania przysżłości w danym miejscu. We wcześniejszym wpisie wspominałam już o MPZP (miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) lub bardziej ogólnym SUiKZP (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) m.in. w tych ogólnodostępnych dokumentach należy szukać informacji dotyczących możliwych do realizacji w przyszłości inwestycji na terenach będących obszarem naszych zainteresowań.