Nieruchomości

7 spraw, na które warto zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na wynajem

Zakup nieruchomości mieszkalnej w celach inwestycyjnych np. wynajmu, był i nadal jest dość częstą formą inwestowania pieniędzy. Przy niskim oprocentowaniu lokat i ryzyku inwestowania w fundusze lub giełdę, jest to z pewnością jeden z najprostszych i najbezpieczniejszych sposobów lokowania środków.

Długo by pisać o możliwościach zysków z inwestowania w nieruchomości, sposobach szybkiego zarobku na podnajmie lub flipach, ale dziś nie o tym. W tym wpisie opiszę na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania na wynajem długoterminowy. Osoba rozpoczynająca przygodę z nieruchomościami, zastanawia się przede wszystkim jak wybrać odpowiedni lokal mieszkalny i co powinno być kluczowe przy podjęciu decyzji.

Postaram się trochę wyjaśnić w tej kwestii.

1. Wyzbycie się własnego zdania

Może to szalone :), ale chyba najważniejsza sprawa od jakiej należy zacząć, to zapomnieć o własnym guście i potrzebach. To trudne, ale konieczne. Żeby z sukcesem wynająć mieszkanie, trzeba myśleć jak potencjalny najemca – grupa odbiorców, największa do jakiej chcemy trafić. Studenci, rodziny, osoby starsze, czy single. Podejmując decyzje, warto myśleć jak potencjalny najemca, a przynajmniej spróbować to zrobić 🙂 .

Nie bez znaczenia pozostaje też czerpanie z wiedzy osób, które zawodowo zajmują się rynkiem nieruchomości: pośrednicy, dorady finansowi architekci wnętrz. Szukając informacji u specjalistów z branży możemy niewielkim koszem zyskać bardzo dużo.

2. Wybór rynku, pierwotny lub wtórny?

Wybór ten należy rozpatrywać pod kątem kwestii finansowej, wykończenia mieszkania i dostępności do wynajmu. Finansowej, ponieważ zakup nieruchomości z rynku wtórnego wiąże się z opłatą podatku dochodowego w wysokości 5% wartość nieruchomości oraz wyższej ceny transakcyjnej. Koszty jakie ponosimy przy samym zakupie mieszkania z rynku wtórnego są więc wyższe na start. Jest to argument jeśli posiadamy wysoki kapitał, czyli wkład własny. Mieszkanie z rynku pierwotnego, początkowo kosztuje nas mniej, jednak kolejnym kosztem jaki szybko czeka na nas po zakupie to koszt wykończenia. Nie bez znaczenia jest tu również czas jaki na wykończenie potrzebujemy. Mieszkanie podczas trwania remontu zwyczajnie nie zarabia. Podejmując decyzję o wyborze rynku z jakiego kupimy mieszkanie, warto wziąć pod uwagę wypadkową poniższych czynników. Zdolność kredytowa, środki własne, czas remontu, znajomość i możliwości kwestii wykończenia mieszkania, wszystko to decyduje zakup jakiej nieruchomości będzie dla nas korzystniejsze.

3. Sposób finansowania

Możliwości sfinansowania zakupu nieruchomości jest wiele. Najczęściej stosowane to środki własne i kredyt w banku. Ponieważ przy inwestycji długoterminowej zysk jest często przesunięty w czasie, a koszty realne ponosi się na starcie przedsięwzięcia, warto rozważyć mieszane źródła finansowania. Nawet jeśli posiadamy środki do pokrycia całości przedsięwzięcia, często korzystne staje się dywersyfikowanie finansowania. Temat jest obszerny i nie jednoznaczny. Najlepsza decyzja jest dostosowana do możliwości finansowych inwestora, samej nieruchomości i celu inwestycyjnego. Polecam konsultacje z doradcą finansowym rynku nieruchomości. Moim celem nie jest wskazanie w tym miejscu właściwego rozwiązania, a zwrócenie uwagi na kwestię wartą dokładnego rozważenia.

4. Lokalizacja – skala makro

Zastanawiając się nad właściwą lokalizacją dla naszego przedsięwzięcia, warto zwrócić uwagę na inne czynniki z nią powiązane. W zależności od naszych możliwości finansowych, metraż i standard wykończenia nieruchomości będzie ściśle powiązany z potencjalnym najemcą. „Wchodząc” w skórę wynajmującego zastanówmy się, jakie miejsce będzie dla niego najlepsze do życia. Bliskość autostrady, parku, usług, uczelni wyższych, centrum miasta lub parków biznesu, inne potrzeby dnia codziennego posiada rodzina z dzieckiem, a inne student lub osoba samotna pracująca zawodowo. Popularność naszego mieszkania na rynku najmu może dużo zyskać, jeśli jej lokalizacja, będzie ściśle dopasowana do potrzeb rynku. Warto również zrobić rozeznanie dotyczące przyszłych inwestycji miejskich, rozwoju dróg, stref biznesu i handlu.

5. Typ budynku i zabudowy osiedla – lokalizacja skala mikro

Jeśli traktujemy inwestycję długo terminowo, standard wykończenia samego budynku i zagospodarowanie osiedla powinny być dla nas równie kluczowe jak sama nieruchomość.

Podobnie jak w poprzednim punkcie ściśle związane z możliwością najmu jest dopasowanie budynku i osiedla do potencjalnego najemcy. Ilość miejsc postojowych, plac zabaw, winda w budynku, zieleń osiedlowa, miejsca wypoczynku, ilość kondygnacji i mieszkań na piętrze, wszytko to może mieć wpływ na decyzje o chęci wynajmu lub nie naszej nieruchomości.

Zapoznajmy się z planem remontów budynku, ponieważ mogą mieć realny wpływ na nasze możliwości wynajmu i zysku.

6. Układ, wielkość i standard wykończenia mieszkania, a możliwości najmu

Jak już wspominałam w poprzednich punktach, nie bez znaczenia jest dostosowanie metrażu, układu wykończenia mieszkania pod konkretną grupę odbiorców. Jeśli powyższe czynniki pozostaną spójne, dużo łatwiej i szybciej uda nam się wynająć mieszkanie i tym samym osiągnąć efektowne zyski. W tym zakresie warto pokusić się o konsultację z architektem wnętrz lub doradcą Home Stagingu.

Przy wykańczaniu mieszkania warto zainwestować w materiały trwałe i odporne na podwyższoną eksploatację. Jeśli nie chcemy często dokonywać zmian w lokalu, korzystnie jest bazować na minimalistycznej i ponadczasowej stylizacji wnętrza.

7. Opłaty stałe, eksploatacja i zarządzanie najmem

Czynsz i opłaty stałe generowane przez mieszkanie to koszt, który oczywiście zostanie pokryty przez najemce, ale w zależności od jego składowych może być wyższy lub niższy. Opłaty na poczet konserwacji wind, terenów zielonych, części wspólnych osiedla, planowane remonty i fundusz remontowy. Przed zakupem warto zapoznać się wnikliwie z przyszłymi kosztami w tym zakresie.

Koszty eksploatacji jakie możemy rozpatrywać w dłuższym okresie czasu, a raczej sposoby na ich obniżenie to min. stosowanie energooszczędnych rozwiązań AGD i oświetlenia, trwałe elementy wykończenia wnętrz i dobranie najbardziej korzystnych ofert usług dostawców mediów.

Kwestie zarządzania najmem naszej nieruchomości możemy wykonywać samodzielnie lub zlecić firmą zewnętrznym. Jest to dodatkowy koszt , ale warto go przekalkulować, bo zarządzanie najmem to czas, który może okazać się cenniejszy w tym przypadku.

Mam nadzieję, że artykuł okazał się pomocny i ciekawy. W razie jakichkolwiek pytań zapraszam do kontaktu.