Zewnętrzne części wspólne inwestycji mieszkaniowych

Każdy z nas, będąc właścicielem mieszkania lub budynku, w mniejszym lub większym stopniu ma wpływ na nieruchomość gruntową przynależą do budynku. W przypadku budynku mieszkalnego – wielorodzinnego, najczęściej jesteśmy członkiem wspólnoty, która objęła w zarząd teren działki od inwestora, który realizował inwestycje. W poprzednim wpisie zajmowałam się zasadami jakimi rządzi się wykończenie części wewnętrznych budynku „części wspólne inwestycji budowlanych – wnętrza” tym razem skupię się na tym, co znajduje się na zewnątrz.

Teren działki, tak jak i sama inwestycja w trakcie realizacji objęte są wytycznymi prawa. Od wspomnianych Warunków Technicznych, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Studium Uwarunkowań Przestrzennych, po wydawane przez gminy Warunki Zabudowy. Oczywiście istnieje szeregi ustaw i dokumentów, uzgodnień z odpowiednimi urzędami i gestorami sieci wpływających na możliwości realizacji takich, a nie innych rozwiązań.

Istnieje szereg elementów zewnętrznych, których występowanie lub nie to wymóg prawa, decyzja urzędu lub dobra wola inwestora, czy wspólnoty. Warto zdawać sobie sprawę z części tych zależności, ponieważ właściwe zagospodarowanie terenów zewnętrznych wpływa nie tylko na nasze bezpieczeństwo, ale i standard inwestycji, codzienny komfort użytkowania, czy integracje socjalną mieszkańców.

W wymienionych wyżej dokumentach określa się dokładnie procent zabudowy gruntu i odsetek powierzchni biologicznie czynnej, to bardzo ważne, ponieważ urząd w ten sposób zapewnia np. 30 % działki na tereny zielone. Oczywiście to, czy część z tych przestrzeni zostanie wykonane w formie średnio przepuszczalnych parkingów z ecokraty lub niedostępnych dla mieszkańców zielonych – technicznych dachów, to już luka prawna. Zieleń jaka znajduje się na inwestycji to albo pozostałość wcześniejszych, istniejących nasadzeń, roślinność sadzona w ramach decyzji urzędowych np. o nasadzeniach zastępczych (w ramach wycinek na tym lub innym gruncie) ostatecznie nowa projektowana roślinność. Bardzo korzystnie jeśli roślinność jest zróżnicowana gatunkowo, rodzima i zapewnia odpowiednie nawilżenie powietrza i zacienienie takich miejsc jak: plac zabaw, parking, miejsce wypoczynku czy rekreacji.

Nawierzchnie utwardzone, powinny bez problemów udostępnić nam i służbą swobodne dostanie się do wszystkich części inwestycji. Najważniejsza w tym względzie jest droga pożarowa. Straż pożarna i inne służby muszą mieć możliwość dojechać dużym wozem pod każde okno. Ilość miejsc postojowych w ramach inwestycji jest poniekąd wymogiem urzędu, ale i polityki sprzedażowej lub marketingowej inwestora. Poza nielicznymi odstępstwami decyzją inwestora jest kwestia ilości miejsc płatnych, bezpłatnych, zlokalizowanych w budynku lub na  terenach zewnętrznych.

W przypadku inwestycji w ramach, której realizowane są co najmniej dwa budynki, wykonanie placu zabaw jest wymogiem. Nie ma za to restrykcji dotyczącej ilości urządzeń czy wielkości samego placu. Jedynymi kryteriami są odległość 10 metrów od budynku i minimum 3 godziny słońca w ciągu dnia. Wszelkie dodatkowe rozwiązania tj. boiska, siłownie zewnętrzne, czy place rekreacji to już dobra wola i marketing twórców osiedla. Podobnie jest w przypadku małej architektury, ławek i koszy, ich obecność i ilość nie jest narzucona żadnymi przepisami, jedynie stojaki na rowery coraz częściej stają się wytyczną urzędów zarządzających.

Inwestycje mieszkaniowe powinny być w odpowiedni sposób oznakowane, tzw. numery policyjne – administracyjne umieszczane na elewacjach i ogrodzeniach, służą szybkiemu odnalezieniu się w przestrzeni wszelkim służbą. Omawiany jakiś czas temu „Wayfinding” w rozbudowanej formie oznacza lokalizowanie w przestrzenie wszelkich map terenu, strzałek, czy opisów lokali usługowych, są to często dodatkowe elementy projektowane przez inwestora lub wspólnotę.

Coraz częściej obserwuje się wykorzystanie wody w terenie osiedli mieszkalnych, oczywiście zawsze istnieje kwestia bezpieczeństwa i odpowiedniego zabezpieczenia zbiorników. Woda w krajobrazie inwestycji może mieć charakter dekoracyjny, ale bardzo często jest to jednocześnie retencja lub element większego systemu np. wykorzystania wód opadowych do podlewania nasadzeń roślin. Wspomniany system jest często elementem większego założenia w ramach, którego realizowana jest inwestycja, związana z założeniami tzw. zrównoważonego rozwóju. Wykorzystanie wody, energii słonecznej, ciepła gruntowego,  nowe technologie budownictwa pasywnego, wszystkie wspomniane elementy sprzyjają nie tylko ochronie środowiska, ale i w dłuższej perspektywie obniżeniu zasobów i kosztów eksploatacji osiedla.

Ostatnim elementem jaki chciałabym omówić to grodzenie. W Polsce nadal mocno zakorzeniona jest potrzeba  odgrodzenia się od świata i sąsiadów. Do wykonania ogrodzenia samej inwestycji często przynajmniej w jakimś zakresie inwestor jest zobowiązany. Natomiast decyzja o wykonaniu ogrodzenia zarówno tego zewnętrznego jak i ogródków lokatorskich najczęściej wynika z potrzeb i mentalności mieszkańców. Warto zastanowić się nad zminimalizowaniem tego typu rozwiązań, co z pewnością wpłynie korzystnie dla komunikacji wewnątrz i pomiędzy osiedlami, a także na samą integrację mieszkańców osiedla.